visionheaven

說幾句關于投資的問題，先說什么樣的房子漲的多，從過去的經驗來看，總價低的房子漲的多，包括兩種，一種是面積小，單價較高的市區學區房，另一種是單價低的市郊次新。為什么呢，因為有個總價約束的問題，天津市受到大眾關注的房子，在目前的收入情況下，就是300w以下的，二手房成交中基本上90%都是300w以下的，就是說什么呢，一個500w的房子，不管性價比多高，能買的起的人群只占全部人口的2%，那么抬價就在這么一點人中進行，抬不動的。相反，一個200w的房子，可能50%的人都買得起，搶的人多就很容易有高溢價。現在市場上，同一個小區，500w的房子單價比300w的至少低10%。假如說投資，你買一個200w的房子，翻倍就是400w，5年以后收入上漲了，有收入支撐的承受力可能從300w漲到400w了，那么你這個400w變現就是有可能的。而如果你買一個300w的房子，那翻倍就是600w，這600w的價格超過收入能支撐的那個400w上限了，你想變現就會很難，運氣好500w也許能賣掉。現在的情況其實就是這樣，很多人五年前買了300w的房子，現在確實可能報價有600w了，但你實際賣就知道幾乎賣不出去的。梅江地區以前就很宜居，也很熱門，價格一直不便宜，但是實際漲幅并不高，原因一個是戶型普遍偏大，二是教育比起和平還是不行，就一個河西中心小學。天津市和北京是不一樣的，北京是首都，既吸引人才也吸引地區先富起來的人，所以北京高價盤的支撐很強，天津只能吸引外地人才，外地土豪是不會認天津的，所以，天津的房價的強支撐是和人民實際收入高度相關的。目前來說唯一有可能例外的就是和平區，原因何在呢，天津對于全國來講是一座沒有新聞的城市，所以外地人是不了解天津的，而且是非常不了解，天津本地人呢，其實也不了解天津，他們只了解自己家門口那點地方，但是和平區天津人都知道，雖然和平的房子到底怎么樣，絕大部分人未必真去看過，可是和平教育好是有口皆碑的。北京有部分外溢的購買力到天津，可以撐起來一小部分高價住宅，而北京外溢到天津的購買力其主要目的就是為了天津優質的教育資源，所以和平區的600w、700w的學區房漲的特別多并且還能賣掉。北京人問天津熟人哪教育最好？不管懂不懂的肯定告訴他們和平區，所以外地人對天津的認識，就是和平區，僅限和平區，只有第一才有意義。梅江地區風景好宜居，但是北京購買力恐怕不會為了宜居來高價接盤的。看看今年三月份北京學區房的瘋狂就知道了，雖然現在又跌了，但是真正讓人狂熱的只有學區房，而且最好是宜居學區房，因為外地人沒有別的房子，還是要住的，買兩個太麻煩了，而且600、700w的價格北京人并不覺得貴。你投資什么樣的房子，首先得考慮你以后賣的時候到底誰會買？天津人會買宜居的好房子，但是他們到時候有沒有錢？2015-2030規劃天津在未來十年還會是人口持續流入，跟北京上海已經開始疏解低端人口不同，未來還是會有大量人口流入天津，那么低總價上車盤應該還是會比較熱門的。至于高端宜居盤未來十年會不會變得好賣了，這事不好說，靠收入是沒戲的，但是有些家庭可能會逐漸空出一些老破小來，二換一或者三換一就買得起了。至于和平的宜居學區是否會繼續熱賣，也不好說，北京已經疏解人口了，人口成流出狀態，如果北京開始收縮了，那往天津的外溢需求就沒那么多了。河西新梅江地區各方面都不錯，也引進了好幾所重點，但是好老師的培養可沒有建個校舍那么容易，一個學校分校區成長成熟需要起碼十年。未來的投資可以分成兩種策略，1是買低總價的剛需，200w以下，或者宜居或者學區，2如果高總價那就要買一些真正的好房子，別人愿意砸鍋賣鐵買的，比如和平宜居學區，如果不是和平呢，那必須有好的物業，好的小區，好的裝修，好的戶型，如果一個家庭愿意集全家之力湊1000w買大改善，除了距離以外，別的什么都不會妥協。老梅江可以買，新梅江也可以買，市區內最近幾年新盤也可以買，但是一定要優中選優。天津市總的來說真正好的房子還是比較稀缺的，我提幾個特點，大家參考，首先物業管的嚴，小區不能隨意出入，小區有綠化像花園可以跑步，人車分流，電梯直接通負一地庫，小區車位充足不用搶車位，每戶有預留空調位，小區不許外掛空調，每個樓不超過兩梯四戶。房型南北通透，面寬大于進深，不要頂樓一樓，層高裝修前不低于3米，120平米以上必須雙衛，樓和樓之間間距要寬，低層要注意前面的樓是否影響采光。房子最好建于2010年以后，必須是知名大開發商的樓盤。各方面條件都符合的，距離稍微遠一點問題應該不大，考慮到天津的發展進程，建議是海河-子牙河連線以北地區以外環線為界，海河-子牙河連線以南地區以外環線外五公里為界。
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wendy_hx

交通不好的市區主要是中環線以里，我平時活動范圍就到銀河為止，再往里基本不去了。戶型不同的房子空氣流通 ...

也得多接地氣，總拍高大上，也要照顧老破小

visionheaven

可伶可俐小寶貝 發表于 2017-10-15 00:11
環外也不好開呀，上下班高峰比市區還難走了。覺得外頭開車舒服難道平時不來市區嗎？孩子上學也得進市區呀。..

交通不好的市區主要是中環線以里，我平時活動范圍就到銀河為止，再往里基本不去了。戶型不同的房子空氣流通程度不一樣，比如從不通透的搬到通透的就容易感冒，需要適應一下。
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可伶可俐小寶貝

環外也不好開呀，上下班高峰比市區還難走了。覺得外頭開車舒服難道平時不來市區嗎？孩子上學也得進市區呀。嚴格來講如果沒有上下學，市區里其實根本不用怎么開車，走路騎車就夠了，我每天市區開車就是孩子上下學。
新梅江我是不太了解，一年去不了幾次。很少去一是生活工作圈不在那，二是風水和八字，可能是我八字壓不住那邊吧，不適合過去，所以日常性回避。
奇怪吧，這個東西對我確實有影響，我對這個真是有點信。天津一個奧城附近一個梅江區域，每次長期逗留不是會生病就是有小事故，論壇里有沒有高人給破破？
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visionheaven

可伶可俐小寶貝 發表于 2017-10-13 09:13
靳大熊熊 發表于 2017-10-12 22:07
你的觀點我都認同，投資理念一點問題沒有，我就好奇的問一句，你真的在..

你都猜對了，真有才。如果不是孩子需求，我估計市區就留個幾十萬的不帶學區的小房子放戶口。雖然在市中心住了幾十年，但我一點都不懷念，主要還是交通太煩了，停車費勁，外面開車順心，以后地鐵通了孩子自己進市里玩也很方便！孩子上學開車五六公里并不算遠。

天津市以后最好的地區肯定是新梅江地區，有好房子有商場有學校有地鐵，就是價格不便宜，未來也是很好的選擇。現在市里宜居的好房子太貴了，我喜歡的也買不起。
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visionheaven

靳大熊熊 發表于 2017-10-12 22:07
你的觀點我都認同，投資理念一點問題沒有，我就好奇的問一句，你真的在市里沒留房子嗎？..

有啊，總要給孩子留個學區嘛。這個沒辦法的。
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可伶可俐小寶貝

靳大熊熊 發表于 2017-10-12 22:07
你的觀點我都認同，投資理念一點問題沒有，我就好奇的問一句，你真的在市里沒留房子嗎？..

樓主肯定留了，應該還是硬可學區，不過一定有了環外的新盤大平米，聽著像是大梅江各方向延長線上的。應該當初買著不貴，目前橫盤中。
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