visionheaven

說幾句關(guān)于投資的問題，先說什么樣的房子漲的多，從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，總價(jià)低的房子漲的多，包括兩種，一種是面積小，單價(jià)較高的市區(qū)學(xué)區(qū)房，另一種是單價(jià)低的市郊次新。為什么呢，因?yàn)橛袀€(gè)總價(jià)約束的問題，天津市受到大眾關(guān)注的房子，在目前的收入情況下，就是300w以下的，二手房成交中基本上90%都是300w以下的，就是說什么呢，一個(gè)500w的房子，不管性價(jià)比多高，能買的起的人群只占全部人口的2%，那么抬價(jià)就在這么一點(diǎn)人中進(jìn)行，抬不動(dòng)的。相反，一個(gè)200w的房子，可能50%的人都買得起，搶的人多就很容易有高溢價(jià)。現(xiàn)在市場上，同一個(gè)小區(qū)，500w的房子單價(jià)比300w的至少低10%。假如說投資，你買一個(gè)200w的房子，翻倍就是400w，5年以后收入上漲了，有收入支撐的承受力可能從300w漲到400w了，那么你這個(gè)400w變現(xiàn)就是有可能的。而如果你買一個(gè)300w的房子，那翻倍就是600w，這600w的價(jià)格超過收入能支撐的那個(gè)400w上限了，你想變現(xiàn)就會(huì)很難，運(yùn)氣好500w也許能賣掉。現(xiàn)在的情況其實(shí)就是這樣，很多人五年前買了300w的房子，現(xiàn)在確實(shí)可能報(bào)價(jià)有600w了，但你實(shí)際賣就知道幾乎賣不出去的。梅江地區(qū)以前就很宜居，也很熱門，價(jià)格一直不便宜，但是實(shí)際漲幅并不高，原因一個(gè)是戶型普遍偏大，二是教育比起和平還是不行，就一個(gè)河西中心小學(xué)。天津市和北京是不一樣的，北京是首都，既吸引人才也吸引地區(qū)先富起來的人，所以北京高價(jià)盤的支撐很強(qiáng)，天津只能吸引外地人才，外地土豪是不會(huì)認(rèn)天津的，所以，天津的房價(jià)的強(qiáng)支撐是和人民實(shí)際收入高度相關(guān)的。目前來說唯一有可能例外的就是和平區(qū)，原因何在呢，天津?qū)τ谌珖鴣碇v是一座沒有新聞的城市，所以外地人是不了解天津的，而且是非常不了解，天津本地人呢，其實(shí)也不了解天津，他們只了解自己家門口那點(diǎn)地方，但是和平區(qū)天津人都知道，雖然和平的房子到底怎么樣，絕大部分人未必真去看過，可是和平教育好是有口皆碑的。北京有部分外溢的購買力到天津，可以撐起來一小部分高價(jià)住宅，而北京外溢到天津的購買力其主要目的就是為了天津優(yōu)質(zhì)的教育資源，所以和平區(qū)的600w、700w的學(xué)區(qū)房漲的特別多并且還能賣掉。北京人問天津熟人哪教育最好？不管懂不懂的肯定告訴他們和平區(qū)，所以外地人對(duì)天津的認(rèn)識(shí)，就是和平區(qū)，僅限和平區(qū)，只有第一才有意義。梅江地區(qū)風(fēng)景好宜居，但是北京購買力恐怕不會(huì)為了宜居來高價(jià)接盤的。看看今年三月份北京學(xué)區(qū)房的瘋狂就知道了，雖然現(xiàn)在又跌了，但是真正讓人狂熱的只有學(xué)區(qū)房，而且最好是宜居學(xué)區(qū)房，因?yàn)橥獾厝藳]有別的房子，還是要住的，買兩個(gè)太麻煩了，而且600、700w的價(jià)格北京人并不覺得貴。你投資什么樣的房子，首先得考慮你以后賣的時(shí)候到底誰會(huì)買？天津人會(huì)買宜居的好房子，但是他們到時(shí)候有沒有錢？2015-2030規(guī)劃天津在未來十年還會(huì)是人口持續(xù)流入，跟北京上海已經(jīng)開始疏解低端人口不同，未來還是會(huì)有大量人口流入天津，那么低總價(jià)上車盤應(yīng)該還是會(huì)比較熱門的。至于高端宜居盤未來十年會(huì)不會(huì)變得好賣了，這事不好說，靠收入是沒戲的，但是有些家庭可能會(huì)逐漸空出一些老破小來，二換一或者三換一就買得起了。至于和平的宜居學(xué)區(qū)是否會(huì)繼續(xù)熱賣，也不好說，北京已經(jīng)疏解人口了，人口成流出狀態(tài)，如果北京開始收縮了，那往天津的外溢需求就沒那么多了。河西新梅江地區(qū)各方面都不錯(cuò)，也引進(jìn)了好幾所重點(diǎn)，但是好老師的培養(yǎng)可沒有建個(gè)校舍那么容易，一個(gè)學(xué)校分校區(qū)成長成熟需要起碼十年。未來的投資可以分成兩種策略，1是買低總價(jià)的剛需，200w以下，或者宜居或者學(xué)區(qū)，2如果高總價(jià)那就要買一些真正的好房子，別人愿意砸鍋賣鐵買的，比如和平宜居學(xué)區(qū)，如果不是和平呢，那必須有好的物業(yè)，好的小區(qū)，好的裝修，好的戶型，如果一個(gè)家庭愿意集全家之力湊1000w買大改善，除了距離以外，別的什么都不會(huì)妥協(xié)。老梅江可以買，新梅江也可以買，市區(qū)內(nèi)最近幾年新盤也可以買，但是一定要優(yōu)中選優(yōu)。天津市總的來說真正好的房子還是比較稀缺的，我提幾個(gè)特點(diǎn)，大家參考，首先物業(yè)管的嚴(yán)，小區(qū)不能隨意出入，小區(qū)有綠化像花園可以跑步，人車分流，電梯直接通負(fù)一地庫，小區(qū)車位充足不用搶車位，每戶有預(yù)留空調(diào)位，小區(qū)不許外掛空調(diào)，每個(gè)樓不超過兩梯四戶。房型南北通透，面寬大于進(jìn)深，不要頂樓一樓，層高裝修前不低于3米，120平米以上必須雙衛(wèi)，樓和樓之間間距要寬，低層要注意前面的樓是否影響采光。房子最好建于2010年以后，必須是知名大開發(fā)商的樓盤。各方面條件都符合的，距離稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)問題應(yīng)該不大，考慮到天津的發(fā)展進(jìn)程，建議是海河-子牙河連線以北地區(qū)以外環(huán)線為界，海河-子牙河連線以南地區(qū)以外環(huán)線外五公里為界。
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軍軍12345678

洋房的一樓和頂樓是可以考慮的，也是最貴的。
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Nips

和平宜居學(xué)區(qū)還要物業(yè)管得嚴(yán)，說的是萬全三寶吧。
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花羊羊

繞了一大圈 還是和平的房子最踏實(shí)

wendy_hx

首先物業(yè)管的嚴(yán)，小區(qū)不能隨意出入，小區(qū)有綠化像花園可以跑步，人車分流，電梯直接通負(fù)一地庫，小區(qū)車位充足不用搶車位，每戶有預(yù)留空調(diào)位，小區(qū)不許外掛空調(diào)，每個(gè)樓不超過兩梯四戶。房型南北通透，面寬大于進(jìn)深，不要頂樓一樓，層高裝修前不低于3米，120平米以上必須雙衛(wèi)，樓和樓之間間距要寬，低層要注意前面的樓是否影響采光。房子最好建于2010年以后，必須是知名大開發(fā)商的樓盤。各方面條件都符合的，距離稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)問題應(yīng)該不大，考慮到天津的發(fā)展進(jìn)程，建議是海河-子牙河連線以北地區(qū)以外環(huán)線為界，海河-子牙河連線以南地區(qū)以外環(huán)線外五公里為界。

這么一大套下來，有幾個(gè)小區(qū)能做到，，干脆附上個(gè)地圖吧，，或者直接說小區(qū)，，反正都這么符合條件了，肯定就貴就對(duì)了。

amao8895

一辦公室八個(gè)人，去年三個(gè)買房的，今年又三個(gè)，限價(jià)房憑票也就罷了，生態(tài)城也買號(hào)好奇怪
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天津熊貓俠

覺得看好就買吧！賭對(duì)賭錯(cuò)都不要后悔就好。要是剛需漲跌和你沒關(guān)系
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可伶可俐小寶貝

帖子太長，失去讀下去的動(dòng)力了。
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可伶可俐小寶貝

又努力了一下。看完了。樓主說的好房子是好房子，范圍太大了。很多地段的房子住了幾年還是要換的。我身在一個(gè)外地人占80%的單位里，外來的同事買在稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方生了孩子不出幾年就會(huì)換房子。
你住到天津剛開始覺得什么都無所謂，孩子大一點(diǎn)就開始為學(xué)校發(fā)愁了。樓主一定有學(xué)區(qū)，買新房是為了改善的。
以南外環(huán)外五公里，呵呵，我同事有大批等待出手無人接盤的。那的房子不適合帶孩子居住，就是個(gè)長期持有吧。
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visionheaven

可伶可俐小寶貝 發(fā)表于 2017-10-12 10:52
又努力了一下。看完了。樓主說的好房子是好房子，范圍太大了。很多地段的房子住了幾年還是要換的。我身在一..

你考慮一下過去你的外地同事買房能承受貸款多少，再考慮一下現(xiàn)在的房價(jià)，人往外走是不可避免的，天津郊區(qū)的土著一直就上郊區(qū)的學(xué)校，也沒有跑市里搶房子。以后來的人恐怕沒能力換市里了。
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