從各地住宅市場調控頻出，到部分重點城市逐步出讓租賃地塊，房地產行業正面臨重大行業變**。如何在住宅地產之外尋求新的增長，商業地產正成為房企又一個著力點。

今年7月，恒隆地產董事長陳啟宗在半年業績會上，一反過去看衰內地整體商業零售環境的論調，認為商業地產寒冬正在過去，一線正在恢復、二線還需時間：“中國商業市場還有二三十年好光景，長遠來看很樂觀。”

在此前數年時間里，由于經歷了一輪百貨業的倒閉潮，傳統商業地產一度被認為至瀕死邊緣。除了整體“L”型經濟的影響外，線上購物、電商行業沖擊，被傳統商業地產視為洪水猛獸。

然而，面臨網絡沖擊，商業地產的轉型和多方位結合，正帶給行業新的契機。在近期的一場內部論壇上，多位商業地產業內專家認為，互聯網形態下，將線上線下結合，實現商業跨界，進行場景營造，是目前新商業生態發展的趨勢。

“互聯網進入商業領域，以及物流供應鏈的完善帶來消費者、客群的變化，不僅是中國，也是全球實體商店都在面臨的巨大挑戰。”華潤置地高級副總裁、華南大區總經理孔小凱認為，當下的實體商業開發、運營商，正面臨著四個挑戰。

“第一，消費人群發生巨大變化，80后—00后成為消費主力，消費方式和訴求都和60后—70后又很大不同；第二，互聯網深入到消費習慣和消費行為當中，就形成連兩個趨勢：整體場景營造，以及實體商業線上化。”

孔小凱認為，現在已經不能簡單將互聯網看作對手，而是技術手段和工具，零售商開始投資全渠道模式，線上線下并舉，例如宜家、紅星麥凱龍等傳統線下運營商開設了網上商城，亞馬遜、阿里等電商也開設了線下實體“無人店”。

另外，在聚焦傳統優勢的同時，觸角延伸至其他領域，探索新的跨界空間，也是商業地產當下面臨的挑戰。“還有一個挑戰商業地產人生死存亡的考驗，就是去庫存。”孔小凱認為，經過近10年的推進，中國商業地產體量目前有超過5億平方米，很多重點城市人均商業面積已經超過東京、巴黎等世界一級城市，是這個行業面臨的極大挑戰。

為了應對上述挑戰，華潤置地也對旗下商業項目進行調整，例如在青島萬象城設計了一萬平方米的運動公園場景營造。另外，在會員基礎上建立一個大的數據平臺，進行華潤集團內的業務整合，同時跨界文化體育和營業，統籌文化公司，進行多方位嘗試。

香港置地集團執行董事、中國區總裁凌常峰也認同互聯網下商業調整結合的觀點。由于香港置地超過百年的商業運作經驗，使得他們深刻地認識到，在商業行業當中要保持應需而變：“我們現在遇到的問題是互聯網，但是前人就沒有遇到過挑戰嗎？從商業街到百貨公司，從百貨公司到購物中心，也是時代的變化。”

雖然互聯網滲透消費，然而實體商業的明顯的競爭優勢也在逐步顯現。雷軍在采訪中就曾流露出對過去幾年忽略線下的懊悔，他認為，體驗感和及時性，是線下商業無法替代的優勢，電商物流再快也實現不了。

但他也指出，在商業地產尋求多元化和多嘗試之下，“量力而行”就變得很重要。他透露，現階段體驗性業態的利潤率是大大低于零售業的，這是商場普遍面臨的問題。所以商業地產公司一定要有健康的資產負債表，長期資金成本要控制在3%以內，才可以支撐起一個獨立創造發揮優勢的商場：“國內現在一些開發企業借短債做長線投資，這是非常危險的行為，因為在財務重壓之下，經營會完全變形，走向一個不可測的方向去。”

盡管行業內普遍看好國內商業發展前景，同時有著和技術結合的良好條件，但是國內商業表現對標國際一線，在一些領域上依舊有很大差距。上海盤古房地產有限公司總經理宋海認為，國內商業彎道超車的情況多，但屬于自身沉淀的少。這和凌常峰的觀點一致：“國內沒有商業獨創性概念，顛覆性創新的人不夠。商業地產也好，業界也好，填得內容大部分還是別人的。”

不過對于未來，商業地產從業者還是表達出信心。凌常峰認為，空間有價值并且不會消亡，只是我們在里面填什么內容放什么東西。面對行業變幻，始終只有消失的商家，沒有消失的商場；只有消失的公司，沒有消失的行業：“能不能創造業態和需求，是這個時代遇到的新問題。”