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從各地住宅市場調(diào)控頻出，到部分重點城市逐步出讓租賃地塊，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨重大行業(yè)變**。如何在住宅地產(chǎn)之外尋求新的增長，商業(yè)地產(chǎn)正成為房企又一個著力點。

今年7月，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在半年業(yè)績會上，一反過去看衰內(nèi)地整體商業(yè)零售環(huán)境的論調(diào)，認為商業(yè)地產(chǎn)寒冬正在過去，一線正在恢復(fù)、二線還需時間：“中國商業(yè)市場還有二三十年好光景，長遠來看很樂觀。”

在此前數(shù)年時間里，由于經(jīng)歷了一輪百貨業(yè)的倒閉潮，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)一度被認為至瀕死邊緣。除了整體“L”型經(jīng)濟的影響外，線上購物、電商行業(yè)沖擊，被傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)視為洪水猛獸。

然而，面臨網(wǎng)絡(luò)沖擊，商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和多方位結(jié)合，正帶給行業(yè)新的契機。在近期的一場內(nèi)部論壇上，多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家認為，互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)下，將線上線下結(jié)合，實現(xiàn)商業(yè)跨界，進行場景營造，是目前新商業(yè)生態(tài)發(fā)展的趨勢。

“互聯(lián)網(wǎng)進入商業(yè)領(lǐng)域，以及物流供應(yīng)鏈的完善帶來消費者、客群的變化，不僅是中國，也是全球?qū)嶓w商店都在面臨的巨大挑戰(zhàn)。”華潤置地高級副總裁、華南大區(qū)總經(jīng)理孔小凱認為，當下的實體商業(yè)開發(fā)、運營商，正面臨著四個挑戰(zhàn)。

“第一，消費人群發(fā)生巨大變化，80后—00后成為消費主力，消費方式和訴求都和60后—70后又很大不同；第二，互聯(lián)網(wǎng)深入到消費習慣和消費行為當中，就形成連兩個趨勢：整體場景營造，以及實體商業(yè)線上化。”

孔小凱認為，現(xiàn)在已經(jīng)不能簡單將互聯(lián)網(wǎng)看作對手，而是技術(shù)手段和工具，零售商開始投資全渠道模式，線上線下并舉，例如宜家、紅星麥凱龍等傳統(tǒng)線下運營商開設(shè)了網(wǎng)上商城，亞馬遜、阿里等電商也開設(shè)了線下實體“無人店”。

另外，在聚焦傳統(tǒng)優(yōu)勢的同時，觸角延伸至其他領(lǐng)域，探索新的跨界空間，也是商業(yè)地產(chǎn)當下面臨的挑戰(zhàn)。“還有一個挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)人生死存亡的考驗，就是去庫存。”孔小凱認為，經(jīng)過近10年的推進，中國商業(yè)地產(chǎn)體量目前有超過5億平方米，很多重點城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超過東京、巴黎等世界一級城市，是這個行業(yè)面臨的極大挑戰(zhàn)。

為了應(yīng)對上述挑戰(zhàn)，華潤置地也對旗下商業(yè)項目進行調(diào)整，例如在青島萬象城設(shè)計了一萬平方米的運動公園場景營造。另外，在會員基礎(chǔ)上建立一個大的數(shù)據(jù)平臺，進行華潤集團內(nèi)的業(yè)務(wù)整合，同時跨界文化體育和營業(yè)，統(tǒng)籌文化公司，進行多方位嘗試。

香港置地集團執(zhí)行董事、中國區(qū)總裁凌常峰也認同互聯(lián)網(wǎng)下商業(yè)調(diào)整結(jié)合的觀點。由于香港置地超過百年的商業(yè)運作經(jīng)驗，使得他們深刻地認識到，在商業(yè)行業(yè)當中要保持應(yīng)需而變：“我們現(xiàn)在遇到的問題是互聯(lián)網(wǎng)，但是前人就沒有遇到過挑戰(zhàn)嗎？從商業(yè)街到百貨公司，從百貨公司到購物中心，也是時代的變化。”

雖然互聯(lián)網(wǎng)滲透消費，然而實體商業(yè)的明顯的競爭優(yōu)勢也在逐步顯現(xiàn)。雷軍在采訪中就曾流露出對過去幾年忽略線下的懊悔，他認為，體驗感和及時性，是線下商業(yè)無法替代的優(yōu)勢，電商物流再快也實現(xiàn)不了。

但他也指出，在商業(yè)地產(chǎn)尋求多元化和多嘗試之下，“量力而行”就變得很重要。他透露，現(xiàn)階段體驗性業(yè)態(tài)的利潤率是大大低于零售業(yè)的，這是商場普遍面臨的問題。所以商業(yè)地產(chǎn)公司一定要有健康的資產(chǎn)負債表，長期資金成本要控制在3%以內(nèi)，才可以支撐起一個獨立創(chuàng)造發(fā)揮優(yōu)勢的商場：“國內(nèi)現(xiàn)在一些開發(fā)企業(yè)借短債做長線投資，這是非常危險的行為，因為在財務(wù)重壓之下，經(jīng)營會完全變形，走向一個不可測的方向去。”

盡管行業(yè)內(nèi)普遍看好國內(nèi)商業(yè)發(fā)展前景，同時有著和技術(shù)結(jié)合的良好條件，但是國內(nèi)商業(yè)表現(xiàn)對標國際一線，在一些領(lǐng)域上依舊有很大差距。上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認為，國內(nèi)商業(yè)彎道超車的情況多，但屬于自身沉淀的少。這和凌常峰的觀點一致：“國內(nèi)沒有商業(yè)獨創(chuàng)性概念，顛覆性創(chuàng)新的人不夠。商業(yè)地產(chǎn)也好，業(yè)界也好，填得內(nèi)容大部分還是別人的。”

不過對于未來，商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者還是表達出信心。凌常峰認為，空間有價值并且不會消亡，只是我們在里面填什么內(nèi)容放什么東西。面對行業(yè)變幻，始終只有消失的商家，沒有消失的商場；只有消失的公司，沒有消失的行業(yè)：“能不能創(chuàng)造業(yè)態(tài)和需求，是這個時代遇到的新問題。”