房地產機會在哪里？融創董事長孫宏斌給出深度研判
2016-11-28 孫宏斌 格上理財

作者：孫宏斌
來源：地產大哥（ID：dichandage）
我的題目是“中國房企的投資邏輯和風險控制”，這是命題作文，給的命題作文里前面還有未來兩個字，但是我把未來去掉了。
我們這個行業的投資邏輯在未來和今天、昨天是一樣的，因為這個行業是一個很古老的行業，有人的時候就有人蓋房子。
那時候的房子是用木頭、土坯，現在用磚、石頭，原來窗戶都是紙糊的，現在有玻璃。根本的價值點沒有變，要的還是安全、舒適、地段好，要有錢才能蓋房子。
我覺得投資邏輯是一樣的，所以我把未來去掉了。
我覺得特別好，剛才專家講對中國宏觀經濟的判斷，因為專家弄得很復雜，其實我們需要簡單的判斷。因為你沒有對宏觀形勢的判斷，投資邏輯怎么來的呢？
一、對中國宏觀經濟的判斷

從企業的角度最有用的有六點：
（一）全球、包括中國的經濟下行的壓力特別大。
中國說6.7%大家都不信，我覺得沒有那么多，也沒有必要那么多，因為是多少就是多少。
經濟增長不管是4%還是5%還是6.7%，這個經濟增長還是挺多的，這是挺重要的事。
中國經濟下行壓力比較大，但在全球還是增長最快的。中國經濟增長最差還有4%，中國經濟下行壓力比較大，但還是挺好的。
還有一點判斷，只要在經濟下行壓力特別大的時候，不管全世界哪個政府都會選擇量化寬松、低利率。這幾乎是必須的選擇。
中國即使經濟下行壓力很大，增長4%、5%還是有的，或者還有6.5%。
其實在這種增長下，還是會有挺多的機會。
經濟下行壓力比較大的時候，量化寬松、低利率是必然選擇。
全球央行都是這樣的，日本都30多年了，美國歐洲也是這樣的選擇。
（二）流動性
流動性寬松，利率很低，會改變嗎？
專家總是分析拐點。
什么叫拐點？
沒有拐點。
因為你沒有辦法。
如果說有變化
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如果說有變化的話，那可能是M2原來的增長是13%，變成12%或者11%，不可能變成不增長。
所以你擔心什么？！
13%變成12%、11%對企業沒有什么影響。
利率會漲嗎？
美國肯定是要加息的，共和黨本來是要加利率的，特朗普要修路、修橋、要減稅，這兩點對通脹有預期，所以美國加息可能會快一點。
但是美國加息中國就加息嗎？
不太可能的。
所以第二個判斷就是：
流動性很多，還要繼續印錢，利率很低，這個是不會變的。
你覺得這個會變的話，就不知道干什么了。
（三）匯率
我覺得人民幣匯率應該是8-9。
2014年之前，人民幣的增值大概是35%，現在貶值是12%-13%，增的那些還沒有貶完呢。
人民幣貶值壓力肯定有的，只是快點貶還是慢點貶的事。
這個對我們也挺重要的，因為它可能會影響資產價格。
為什么我們最近對一家香港的境內公司的并購沒有做成？
我跟你談的是人民幣價格，就付人民幣，對方要港幣，我說付港幣打八折。
人民幣談價人民幣付錢，港幣付錢打八折，否則我的風險非常大，因為我覺得它是要貶那么多的。
（四）關于去杠桿
去杠桿、去產能、去庫存。
去產能和去庫存相對容易些， 但是去杠桿挺難的。
因為差的企業，要想讓它活著，就要借他錢，讓他還利息，你不借他錢，還不了利息。
好的企業，銀行想借他錢，所以杠桿肯定是要加的。
如果說結構性**成功了，壞企業都死了，好企業銀行更想給錢了，然后杠桿就更高了。
在經濟下行壓力大的時候，有很多并購的機會。
誰能借更多的錢、更便宜的錢、更長的錢，可以穿越周期的錢，就有很大的優勢。
如果有這個機會不去做，反而減杠桿那是不對的。
去不去杠桿，還要看企業的情況。
如果你的素質好、資產質量好、操作能力強，那你是可以加杠桿的。
如果你的資產質量差、運作能力差，你的杠桿越多，死得越快。
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（五）全世界的貧富分化越來越嚴重
這個事我已經關注了10年，我從2006年開始關注這個問題。
其實在2008年之前，美國老百姓的工資漲的很少，老板的錢更多了。
邏輯就是，因為全球化把工廠搬到中國了，老百姓沒有工作了，但是老板成本降低了?；蛘呤怯辛诵畔⒒到y以后，比如說沃爾瑪商場，收銀員少了，但老板的成本降低了。
2008年以前的趨勢是，有錢人越來越有錢了，老百姓收入增長很慢。
2008年量化寬松以后，美國的貧富分化更厲害。
量化寬松那么多錢都去哪里了？
窮人的收入并沒有很多的增加，錢都去有錢人那里了。
所以，美國的貧富分化、歐洲的貧富分化都是很多很多年存在的事實。
中國的貧富分化其實也是很嚴重的，不會比歐美要好。
這個問題怎么解決呢？
西方是通過選舉和稅收來調節財富的重新分配，所以才會出現這樣選舉結果。
中國怎么辦？我不知道。
但是有了這個判斷之后，我們做房地產怎么定位，就知道怎么變化了。
如果算老百姓整體的收入房價比，怎么算都買不起房。
但你算30%那是買的起的；
如果算10%更買的起；
如果算5%的話，那他什么房子都買得起。
因為房價漲得很快，GDP增長是6.7%，人民幣在貶值，老百姓的收入實際上并沒有增加。
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（六）去全球化
去全球化，你可以討論去全球化好或者不好，但是去全球化確實已經在發生了。
所以你知道了這一點，對我們下一步的決策一定是有好處的。
如果說美國有投資機會，那么中國也有。
我不覺得中國的投資機會比美國差，所以這也是我們不愿意去國外開發的原因。
上面這幾點對宏觀經濟的判斷還是很重要的，我覺得對宏觀經濟你必須有判斷。
你的判斷可以是對的，
也可以是不對的，
不對可以慢慢在調整。
但是你沒有判斷的話，
你就無法得出投資邏輯，
你的投資邏輯就很難是對的。
所以這就是我們對宏觀經濟的判斷。
你可以說它不對，
說它離譜，
但是你必須有，
這就是我們的判斷。
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說一下宏觀調控，說三點：
1.這次的宏觀調控絕對是好事。
對誰都是好事，客戶、開發商、銀行等都是好事。
地越來越貴、風險越來越大，最后錢更難掙了。
所以我說這個調控絕對是好事，肯定是大家愿意看到的，特別歡迎的。
2.這次調控的嚴厲程度是很多企業預計不足的。
這次的宏觀調控力度超過每一次的，
這一次是自上而下的，
是目標管理的。
所以每個地方的政策不一樣，所以執行力度也不一樣。
首先銀行越收越緊，一個一個的政策出來，對我們的影響特別大。
另外是現在大家對開發商的預期還沒有變，買房的預期到目前為止還沒有變，但是會變的。
為什么？
一直說降，其實沒降。
一直在不斷地說，客戶的預期，說著說著給說改了。
另外是投資者買不了了。
首付款太高了，70%、80%的，想買房的原因買不了。
種種原因，基本面沒有變，價值沒有變。
這個對現金流的影響是巨大的。
所以，我覺得，很多開發商朋友還沒有認識到這次調控的嚴峻性。
過去可以預期到“兩會”的時候，這次直接到十九大。
這個影響是特別大的，再怎么重視這次的宏觀調控，都不為過。
最主要的是，我覺得現在沒有到時候。
為什么地那么貴？
原因房子賣得不錯，貸款也不錯，有錢了，前幾個月踏空一直沒買的地急了。
還沒有便宜呢，會便宜嗎？
一定會。
快了。
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河邊柳_6015

融創據說本次杠桿最足，可以說是風向標
來自[移動wap版]

半坡云舍

現在要注意的哦！

wlhh0520

國內的情況很復雜啊，房價是不會跌了，因為有zf.

amao8895

中介刷屏，房版已經沒必要天天來了，贊這篇當時收藏沒來得及看的轉發
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